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Le tabelle millesimali

 

Partendo dal presupposto che tutto il condominio ruoti attorno al concetto di proprietÓ comune di alcuni beni e che la misura di partecipazione di ciascun proprietario singolo alla proprietÓ comune Ŕ proporzionale al valore dell'intero edificio, sorge di conseguenza il problema di vedere come tutte queste quote si armonizzino in un'entitÓ complessa che le comprende. L'art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce, a tale proposito, che il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di esso spettante in proprietÓ esclusiva ai singoli Cond˛mini. I valori dei piani e delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in apposite tabelle allegate al regolamento di condominio Oltre la tabella che attiene alla proprietÓ generale e che viene normalmente indicata con la lettera "A", esistono ulteriori tabelle, che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi.

L'approvazione della tabella millesimale:


In materia di condominio la determinazione dei valori dei piani o porzioni di piano di proprieta di ciascun Cond˛mino e le espressioni in millesimi di tali valori esigono l'accordo di tutti i Cond˛mini e, in mancanza, vanno effettuati dal giudice su istanza degli interessati. Sarebbe pertanto nulla la determinazione e l'adozione fatta da parti di una maggioranza, sia pur vasta, di Cond˛mini. L'assente o il dissenziente pu˛ sempre rivolgersi al giudice per chiederne la pronuncia di inefficacia. Insomma la tabella non pu˛ essere approvata dall'assemblea alla stregua di qualunque altra delibera. E' naturale che, in base al principio sopra enunciato, anche le successive modificazioni della tabella richiedono o l'assenso di tutti o la pronuncia del giudice.


Come si calcolano i millesimi:


La determinazione dei valori millesimali, Ŕ un'operazione tecnica assai complessa, che deve essere eseguita misurando la superficie reale di ogni unitÓ immobiliare e trasformandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio. Restano escluse dal calcolo le parti esterne al fabbricato e non edificate come per esempio i giardini. Nell'accertamento dei valori vengono tenuti in conto molti fattori tra i quali la manutenzione di ciascun appartamento. Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per dei coefficienti che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico incaricato sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926). I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:

 

Coefficiente di destinazione;

Coefficiente di piano;

Coefficiente di orientamento;

Coefficiente di prospetto;

Coefficiente di luminositÓ.

 

Da quanto sopra descritto, appare evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avranno valori millesimali uguali: bisognerÓ valutare oltre alla sua superficie, il taglio dell'appartamento, la posizione, l'orientamento e tutti gli altri fattori. Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all'interno del condominio. Esse servono inoltre, per determinare la validitÓ delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l'efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non pu˛ essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all'art. 69 Disp. Att. C.C.


Modificare o correggere le tabelle:


L'art. 69 Disp. Att. C.C. prevede la possibilitÓ di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, solo nell'ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto. La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali. Nell'ipotesi di modifiche di una parte dell'edificio (ad esempio: grandi ristrutturazioni o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando "Ŕ notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". Ed ecco qui la domanda pi¨ comune: "Nel caso di realizzazione di una veranda, il Cond˛mino che la realizza deve pagare di pi¨?". La risposta, secondo quanto detto dall'art. 69 Disp. Att. del Codice Civile, spetta soltanto al giudice. Infatti Ŕ solo Lui che pu˛ valutare se c'Ŕ un'alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico. Comunque resta il fatto che una piccola veranda non incide certamente sul valore dei millesimi in maniera tale da doverne richiedere la rideterminazione.