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Ripartizione delle spese

 

Gli articoli 1101 e 1104 C.C., relativi alla comunione, stabiliscono che la ripartizione delle spese si determina unicamente in proporzione delle quote. L'art. 1123 specifico per la ripartizione delle spese per il condominio Ŕ pi¨ articolato, in quanto, se il primo comma stabilisce un criterio analogo a quello della comunione, il secondo comma dÓ rilievo proprio al reale servizio ed uso, in rapporto alle singole quote. Il criterio dell'effettiva destinazione costituisce il contenuto principale della norma, mentre l'asserzione, di cui al primo comma, vale a stabilire una presunzione di paritÓ tra valore delle quote ed uso. La ripartizione delle spese nell'ambito condominiale Ŕ disciplinata dagli articoli 1123-1124-1125 e 1126 C.C. La materia disciplina le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e per la gestione dei servizi comuni. Restano escluse le spese che si riferiscono unicamente alle unitÓ immobiliari di proprietÓ esclusiva.


I soggetti che partecipano alle spese:


I soggetti obbligati al pagamento si identificano in coloro che partecipano, a qualsiasi titolo, al rapporto condominiale. Il Codice Civile, all'art. 63 Disp. Att. dispone, per quanto riguarda il successore a titolo particolare, che chi subentra nei diritti di un Cond˛mino Ŕ obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente. I rapporti tra conduttore e locatore restano un fatto interno, non rilevante nei confronti del condominio, per il quale, obbligato resta sempre il proprietario.


Momento in cui nasce l'obbligo del pagamento delle spese:


L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata dall'assemblea. L'obbligo, nel caso di successione nel diritto, nasce nel momento in cui viene acquisita la qualitÓ di Cond˛mino. Per tale acquisizione, Ŕ sufficiente la redazione di una scrittura privata, non occorrendo nÚ l'atto pubblico, nÚ la trascrizione. ╚ necessario altresý che del trasferimento della proprietÓ venga avvertito, in qualsiasi modo idoneo, il condominio.


Convenzioni in deroga:


La derogabilitÓ dell'art. 1123 ha origine da quanto previsto dall'art. 1138 ed Ŕ esplicitamente stabilita dal primo comma dell'art. 1123 stesso. Tale derogabilitÓ concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso (di cui al secondo comma). La convenzione che determina la deroga deve consistere in un atto sottoscritto da tutti i Cond˛mini interessati. Essa pu˛ essere contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i Cond˛mini. In mancanza dell'unanimitÓ, la delibera assembleare che introduca deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, incidendo sui diritti individuali del singolo Cond˛mino, Ŕ inefficace nei confronti del dissenziente, per nullitÓ radicale deducibile senza limitazioni di tempo.


PluralitÓ di cose, opere ed impianti:


Il terzo comma dell'art. 1123 C.C., prevede l'ipotesi di opere o impianti destinati a servire, non i singoli Cond˛mini in modo differente, ma parti autonome dell'edificio in modo esclusivo. L'elencazione del codice non deve considerarsi tassativa, bensý esemplificativa, con la conseguenza che la relativa disciplina si applicherÓ tutte le volte che un bene o servizio siano destinati a servire solo una parte del condominio.

 

Manutenzione e ricostruzione delle scale:


La disposizione dell'art. 1124 C.C. tiene conto del differente uso del bene comune da parte dei Cond˛mini proprietari dei diversi piani. Essa contempera tale principio con la circostanza che la scala, nella sua interezza, appartiene a tutti i Cond˛mini e vuole evitare le conseguenze non eque dell'integrale riferimento alla destinazione, che si verificavano, in danno dei proprietari dei piani pi¨ alti. L'art. 1124, nel prevedere una formula fissa (metÓ in ragione del valore e metÓ in misura proporzionale all'altezza), adotta una soluzione idonea a risolvere il problema della difficoltÓ di calcolare, in concreto, la differente utilitÓ per i proprietari dei piani. La norma in esame Ŕ derogabile.

 

Soffitti e solai:


L'art. 1125 C.C. stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari l'uno all'altro sovrastanti. Tale norma determina una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietÓ. Nel concetto di volte, soffitti e solai rientra tutto ci˛ che divide orizzontalmente le due proprietÓ e si trova stabilmente tra esse, con funzione di sostegno e copertura. Restano escluse quelle parti che adempiono a funzioni meramente estetiche o ornamentali. L'art. 1125 C.C., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicchÚ i Cond˛mini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente chi debba sostenere la spesa.


Lastrici solari di uso esclusivo:


L'art. 1126 C.C. prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da tutti i Cond˛mini, bensý sia nella disponibilitÓ solo di uno o alcuni di essi. Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie a carico, per un terzo dei Cond˛mini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i Cond˛mini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura). La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non pu˛ venir meno. Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.C., all'ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in proprietÓ esclusiva. PoichÚ l'art. 1126 non Ŕ richiamato dall'art. 1138 C.C., esso pu˛ essere derogato dal regolamento di condominio, che pu˛ stabilire di ripartire le spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.