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Il Consiglio dei Cond˛mini


Accanto all'amministratore ed all'assemblea molto spesso, soprattutto nei complessi immobiliari di notevoli dimensioni, si trova un terza figura utile alla gestione del condominio: il Consiglio dei Cond˛mini.

 

- Che cos'Ŕ il Consiglio dei Cond˛mini?

- Quali norme lo regolano?

- Come si eleggono i suoi membri e quanto durano in carica?

- Che poteri ha il consiglio?

 

Queste sono le domande poste comunemente quando capita d'imbattersi in questa figura. Prima di ogni cosa va detto che in rarissime occasioni la giurisprudenza si Ŕ occupata del Consiglio dei Cond˛mini, sicchŔ quella che segue Ŕ una valutazione della figura e del funzionamento del consiglio che viene fuori da un'interpretazione complessiva di tutte le norme relative al condominio degli edifici. Innanzitutto possiamo definire il Consiglio dei Cond˛mini come l'organo con funzioni consultive e di controllo dell'operato dell'amministratore.

Molto spesso, infatti, l'istituzione di questa figura serve proprio a dare un supporto all'amministratore nello svolgimento del proprio mandato ma anche a controllare che lo stesso agisca nel pieno interesse del condominio. NŔ il codice civile, nŔ le disposizioni di attuazione dello stesso codice regolamentano il consiglio dei cond˛mini. Si tratta di una materia che, quasi sempre, trova la propria disciplina nel regolamento di condominio, il quale tra le altre cose deve

contenere le norme relative all'amministrazione.

 

Il Consiglio dei Cond˛mini, per l'appunto avrÓ competenze in merito all'amministrazione dell'edificio. Pu˛ anche accadere che il regolamento non contenga alcun cenno al consiglio dei cond˛mini; in questo caso l'assemblea di condominio potrÓ istituirlo con una propria deliberazione delineandone compiti ed eventuale durata (es. istituzione del consiglio solo per ausilio all'amministratore nel corso dell'esecuzione dei lavori). Tanto quando l'istituzione del consiglio Ŕ disciplinata dal regolamento, tanto quando se ne decreta l'istituzione con una decisione assembleare, la relativa deliberazione deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

 

I membri del consiglio si eleggono con voto palese e non esistendo norme di legge sarÓ il regolamento o la delibera istitutiva a decidere il numero dei consiglieri. Per essere nominato consigliere Ŕ necessaria la stessa maggioranza che serve per l'istituzione del consiglio (l'unica sentenza nota in materia di consiglio dei cond˛mini, resa dal Tribunale di Milano nel 1992, si occupa proprio di quest'aspetto.

In assenza di una norma che stabilisca la durata a tempo determinato, il consiglio s'intende istituito a tempo indeterminato.

In mancanza di un termine di durata dell'incarico, per analogia con la figura dell'amministratore, si pu˛ dire che il consiglio dura in carica un anno; al pari dell'amministratore, l'impossibilitÓ di rielezione dei componenti del consiglio (ad esempio per mancanza del quorum) comporta la c.d. prorogatio della carica per quelli uscenti. Nominati i consiglieri bisogna vedere quali sono le loro funzioni, in sostanza chiedersi che poteri gli vengono attribuiti.

 

Anche qui nel silenzio della legge, bisogna fare riferimento al regolamento o alla delibera istitutiva. In nessun caso il consiglio potrÓ esercitare poteri attribuiti per legge all'assemblea. Sono chiari sul punto gli artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c. che vietano al regolamento di

condominio di derogare alle norme relative alle attribuzioni dell'assemblea. In definitiva il consiglio potrÓ essere d'aiuto all'amministratore nello svolgimento delle sue funzioni o di controllo dello stesso.

 

Un esempio chiarirÓ la portata di questi concetti. Si pensi al caso in cui l'assemblea abbia deciso l'effettuazione di lavori di manutenzione di rilevante entitÓ. Nel deliberare ci˛ ha indicato all'amministratore i criteri di scelta della ditta appaltatrice. Per aiutare il professionista nella scelta della ditta ed al contempo per controllarne l'operato e la piena trasparenza dei criteri selettivi, Ŕ possibile che si decida di demandare al consiglio stesso quest'attivitÓ.

 

Alla fine, sarÓ sempre l'amministratore a scegliere la ditta e firmare il contratto di mandato; a lui, infatti, spetta ex art. 1130 c.c. il potere di eseguire le delibere (in questo caso appaltando i lavori). Un controllo preventivo, per˛, pu˛ servire a schiarire dubbi ed appianare possibili divergenze.Il tutto al f ine di una corretta gestione del condominio.