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L'assemblea di condominio

 

L'assemblea di condominio, Ŕ l'organo di rappresentanza dello stesso ed Ŕ composta da tutti i cond˛mini titolari di un diritto di proprietÓ delle unitÓ immobiliari che compongono l'edificio, a cui fanno capo la maggior parte dei diritti e doveri inerenti la vita condominiale. L'assemblea Ŕ classificabile come l'organo decisionale del condominio, ovvero Ŕ l'unico organo del condominio che ha il potere di prendere tutte le decisioni in merito alla vita stessa del condominio e dei sui partecipanti. L'assemblea ha poteri "legislativi" e "ordinativi"; ha, praticamente, le stesse funzioni del governo di una nazione. I poteri legislativi si esprimono nella possibilitÓ del congresso assembleare di deliberare su tutta la materia condominiale; Ŕ un esempio elementare quello di creare il Regolamento del Condominio, oppure di modificare le Tabelle Millesimali. Per raggiungere tali scopi articolari, l'Assemblea deve costituirsi in maggioranza assoluta, cioŔ con la presenza di tutti i cond˛mini, mentre per conseguire gli obbiettivi pi¨ correnti, quale, per esempio, la normale gestione contabile annuale, Ŕ sufficiente che si costituisca con maggioranze meno imponenti.

L'assemblea pu˛ essere ordinaria o straordinaria. Molti cond˛mini, per˛, non conoscono a fondo il significato dei termini "ordinaria" e "straordinaria". Cercheremo quindi di analizzarli uno ad uno con l'intento di sintetizzare quanto la normativa vigente prevede: L'assemblea si definisce ordinaria quando Ŕ la prima assemblea che viene convocata nel periodo di gestione annuale e pu˛ trattare qualsiasi argomento sia di ordinaria che straordinaria amministrazione. L'assemblea si dice straordinaria in tutti gli altri casi eccetto il primo (ordinaria) ed anche questa pu˛ trattare qualunque argomento, sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione.

 

La convocazione dell'Assemblea:


L'assemblea dovrebbe essere convocata ogni anno per il rendiconto dell'operato dell'amministratore e deve essere convocata tutte le volte che l'amministratore lo ritiene opportuno e/o dietro richiesta di almeno due cond˛mini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi di proprietÓ. Solo nel caso che l'amministratore non esista, l'assemblea pu˛ essere convocata da qualsiasi cond˛mino. Il presupposto per la valida costituzione dell'assemblea Ŕ l'avvenuto invito di tutti i cond˛mini indistintamente mediante raccomandata o qualunque altro strumento comprovante l'avvenuta comunicazione, inviata almeno cinque giorni prima della data fissata.

 

Lo svolgimento dell'Assemblea:


Tutte le volte che l'assemblea si riunisce, Ŕ opportuno che venga nominato una persona fra i presenti che svolga la carica di presidente dell'assemblea, il quale dovrÓ eleggere un'altra persona che svolga la funzione di segretario. Il presidente ha il compito di verificare tutte le ricevute degli inviti, la validitÓ delle eventuali deleghe, la presenza del numero legale e di coordinare la discussione dell'ordine del giorno. Il segretario ha la funzione di scrivere a verbale tutto ci˛ che viene deliberato dall'assemblea. La carica di presidente di solito viene affidata ad un cond˛mino, mentre solitamente, per questioni puramente di calligrafia viene eletto a segretario lo stesso amministratore. Il verbale redatto e firmato dal presidente, dal segretario ed eventualmente da qualche cond˛mino deve obbligatoriamente essere inviato a tutti i cond˛mini assenti, in quanto i termini di impugnabilitÓ delle delibere assembleari decorrono, per questi ultimi, dalla data di ricezione della copia del verbale. Comunque Ŕ una buona abitudine ed indice di professionalitÓ inviare copia del verbale, anche informalmente, anche ai presenti.

 

Il libro dei verbali:


Sul libro dei verbali deve essere trascritto, a cura del segretario o dell'amministratore, quanto segue:

 

Il luogo, l'ora di inizio e termine, l'ordine del giorno dell'assemblea;

L'elenco degli intervenuti di persona o per delega e le rispettive quote millesimali;

Il resoconto dettagliato della discussione, testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della relativa maggioranza, eventuali dichiarazioni o proposte degli intervenuti in ordine alle singole delibere, con indicazione del nome dei proponenti.

 

La validitÓ dell'Assemblea:


In prima convocazione l'assemblea s'intende validamente costituita con l'intervento di almeno due terzi dei cond˛mini, che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metÓ del valore dell'edificio. Qualora, in prima convocazione, non venga raggiunto il numero legale, l'assemblea dovrÓ riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima e comunque entro e non oltre il decimo giorno. In seconda convocazione Ŕ valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio. Fanno comunque eccezione le seguenti tipologie di delibere:

 

Le delibere concernenti la nomina, la revoca o la riconferma dell'amministratore;

le liti giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore;

La ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entitÓ, che devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metÓ del valore dell'edificio;

Le delibere concernenti le innovazioni dirette ad ottenere il pi¨ comodo o il miglior rendimento delle cose e/o impianti comuni e la costruzione di nuovi impianti e/o servizi comuni, che devono essere approvate con la maggioranza dei cond˛mini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi speciali;

Le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongano maggioranze diverse da quelle sopraelencate;

Le delibere inerenti modifiche e/o integrazioni del regolamento di condominio;

L'alienazione di parti comuni del condominio;

La modifica delle tabelle millesimali e quelle delibere che toccano direttamente ed in qualsivoglia modo la disponibilitÓ all'uso delle parti esclusive dei singoli cond˛mini, devono essere approvate in ogni caso con l'unanimitÓ dei cond˛mini che rappresentino la totalitÓ del valore millesimale dell'edificio.;

 

I poteri dell'Assemblea:


Le attribuzioni ed i poteri dell'assemblea sono regolati dal codice civile. L'assemblea non pu˛ deliberare in violazione delle leggi, non pu˛ deliberare modifiche al regolamento o innovazioni che siano lesive dei diritti acquisiti anche di un solo cond˛mino. Essa non pu˛ deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, a meno che non vi sia la presenza totale dei cond˛mini rappresentanti il valore totale dell'edificio. Le delibere prese in conformitÓ alla legge e alle relative maggioranze necessarie sono vincolanti per tutti i cond˛mini, nessuno escluso, compresi gli assenti, gli astenuti e i dissenzienti in minoranza, fatto eccezione per le delibere concernenti le innovazioni voluttuarie e gravose e suscettibili di utilizzo separato, per le quali la minoranza dissenziente pu˛ essere esonerata dalla partecipazione alle spese.


L'impugnazione delle delibere:


Ogni cond˛mino assente o dissenziente pu˛ presentare ricorso all'autoritÓ giudiziaria contro tutte quelle delibere contrarie alla legge, al regolamento o comunque lesive del diritto anche di un solo cond˛mino. Il ricorso deve essere proposto dai presenti, dissenzienti, entro 30 giorni dalla data della delibera e, dagli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento della copia del verbale. Il ricorso deve essere presentato al tribunale competente, nei termini e modi prescritti dallo stesso.

 

La separazione delle responsabilitÓ:


Quando l'assemblea abbia deliberato di promuovere una causa o di resistere in giudizio, i cond˛mini dissenzienti possono separare la propria responsabilitÓ in ordine alle spese e alle conseguenze della causa, per il caso di soccombenza. Tale volontÓ va notificata con atto di significazione a mezzo ufficiale giudiziario all'amministratore del condominio entro 30 giorni dalla delibera, per i presenti dissenzienti, o entro 30 giorni dalla data di ricevuta della copia del verbale per gli assenti. Se la causa ha esito favorevole al condominio e ne derivino dei vantaggi al dissenziente, questi deve concorrere, pro quota, a rifondere quella parte di spesa della causa che non sia stato possibile farsi pagare dalla parte avversaria soccombente.

 

Conclusioni:


L'assemblea, come avete avuto modo di leggere, Ŕ l'unico organo che pu˛ deliberare e decidere su tutte le questioni inerenti la vita comune in condominio. Nessuno, nemmeno l'amministratore pu˛ prendere decisioni se non interpellando l'assemblea.

Tutto ci˛ predetto fa salvo comunque una diversa volontÓ espressa nel regolamento di condominio eventualmente esistente nel vostro condominio, che comunque non pu˛ menomare i diritti di ciascun cond˛mino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso pu˛ derogare alle disposizioni di cui agli articoli : 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.