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L'Amministratore di condominio

 

L'Assemblea in prima battuta, crea appositamente un organo al quale conferisce il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune: l'Amministratore del Condominio. La nomina dell'Amministratore Ŕ, dunque, prerogativa dell'Assemblea del Condominio, ma, quando per ragioni particolari, tale nomina non pu˛ avvenire, provvede l'autoritÓ giudiziaria ad istanza anche di un solo cond˛mino.


Quando occorre l'Amministratore?


La figura dell'Amministrazione Ŕ imposta dalla Legge quando in un edificio ci siano pi¨ di otto proprietari, cioŔ Cond˛mini (art. 1129 CC).

 


Compiti e durata dell'Amministratore:


Egli dura in carica un anno, al termine del quale deve rendere il conto della propria gestione (art. 1130-bis CC), anche se la sua carica dura un anno, pu˛ essere revocato in qualunque momento dall'Assemblea. E' compito dell'Amministratore convocare ogni anno l'Assemblea (art. 1135 CC) per: la nomina dell'Amministratore, l'approvazione del Bilancio Preventivo, l'approvazione del Bilancio Consuntivo. Durante il trascorrere dell'anno, egli dovrÓ riscuotere le divisioni condominiali in base al Bilancio Preventivo approvato dall'Assemblea dei Cond˛mini. Nell'approvare il Bilancio, l'Assemblea deve anche fissare le date di pagamento delle singole quote. Normalmente il Bilancio prevede il pagamento in divisioni trimestrali, che l'Amministratore redige adoperando la Tabella Millesimale, cioŔ quella costruzione matematica che consente di ripartire le spese secondo il valore di ciascuna unitÓ immobiliare (art. 1123 CC). Nei confronti di coloro che non pagano le quote condominiali, l'Amministratore pu˛ richiedere al Giudice il Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo. L'Amministratore pu˛ inoltre sospendere al cond˛mino moroso da oltre sei mesi, l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di utilizzazione separata (per esempio, pu˛ interrompere il collegamento citofonico o televisivo). Incassate le somme previste nel Bilancio Preventivo, l'Amministratore dovrÓ pagare con tempestivitÓ i fornitori del Condominio, gli eventuali dipendenti (ad esempio il portiere), provvedere agli interventi riparativi delle cose comuni (ad esempio riparare le colonne di scarico, ecc.). Egli dovrÓ eseguire le deliberazioni che l'Assemblea ha assunto in sede di riunione, anche se dall'esecuzione di una decisione assembleare si pu˛ creare la compressione del diritto di proprietÓ di un componente del condominio. Si consideri, infatti, l'ipotesi che l'Assemblea deliberi che sia vietato parcheggiare autoveicoli nel cortile condominiale: tale decisione, evidentemente, limita il diritto dei cond˛mini di servirsi della cosa comune.

 

Osservazione del Regolamento Condominiale:


L'Amministratore deve anche curare che tutti i cond˛mini osservino scrupolosamente il Regolamento del Condominio, intervenendo con una segnalazione nei confronti del cond˛mino che non dovesse osservarlo e, in caso di persistenza, costringendolo con l'azione giudiziaria. Si consideri l'ipotesi del cond˛mino che, a dispetto del divieto di usare attrezzature che producono suoni eccedenti la normale tollerabilitÓ, non provveda ad adottare gli accorgimenti necessari, come, per esempio, isolare acusticamente l'ambiente nel quale si trovano macchine rumorose, per limitare l'emissione di suoni. L'Amministratore ha la rappresentanza legale del Condominio (art. 1131 CC), e di conseguenza il diritto/dovere di esercitare le azioni giudiziarie necessarie per tutelare gli interessi del Condominio. Per lo stesso motivo, Ŕ nei confronti dell'Amministratore che sono indirizzate le richieste anche giudiziarie, ovvero i provvedimenti dell'autoritÓ amministrativa o giudiziaria contro il Condominio.


Convocazione dell'Assemblea:


L'Assemblea pu˛ essere convocata dall'Amministratore anche quando egli lo ritenga necessario, per esempio nel caso sia necessario provvedere ad eseguire lavori straordinari per i quali l'impegno di spesa supera le previsioni del Bilancio Preventivo. Nel disporre l'Assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, l'Amministratore deve convocare, a pena di nullitÓ delle deliberazioni, tutti i Cond˛mini, anche se uno di essi sia proprietario di una unitÓ immobiliare piccolissima (art. 1136 CC). La convocazione dell'Assemblea deve essere portata a conoscenza di tutti i Cond˛mini almeno cinque giorni prima della data fissata (art. 66 Disp. Att. CC). La convocazione dell'Assemblea deve prevedere una prima adunanza ed una seconda adunanza che deve essere fissata per un giorno successivo, e comunque non oltre dieci giorni dalla prima.

 

Revoca dell'Amministratore:

 

Anche se la sua carica dura un anno, l'amministratore pu˛ essere revocato in qualunque momento dall'Assemblea. Egli pu˛ essere revocato dall'autoritÓ giudiziaria, anche ad istanza di un solo Cond˛mino, se non ha presentato il Bilancio Consuntivo per due anni o per gravi irregolaritÓ nella gestione (art. 1129 CC); pu˛ anche essere revocato se non ha tempestivamente convocato l'Assemblea quando ha ricevuto una citazione.