L'approvazione della tabella millesimale:

In materia di condominio la determinazione dei valori dei piani o porzioni di piano di proprieta di ciascun Condòmino e le espressioni in millesimi di tali valori esigono l'accordo di tutti i Condòmini e, in mancanza, vanno effettuati dal giudice su istanza degli interessati. Sarebbe pertanto nulla la determinazione e l'adozione fatta da parti di una maggioranza, sia pur vasta, di Condòmini. L'assente o il dissenziente può sempre rivolgersi al giudice per chiederne la pronuncia di inefficacia. Insomma la tabella non può essere approvata dall'assemblea alla stregua di qualunque altra delibera. E' naturale che, in base al principio sopra enunciato, anche le successive modificazioni della tabella richiedono o l'assenso di tutti o la pronuncia del giudice.

Come si calcolano i millesimi:

La determinazione dei valori millesimali, è un'operazione tecnica assai complessa, che deve essere eseguita misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e trasformandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio. Restano escluse dal calcolo le parti esterne al fabbricato e non edificate come per esempio i giardini. Nell'accertamento dei valori vengono tenuti in conto molti fattori tra i quali la manutenzione di ciascun appartamento. Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per dei coefficienti che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico incaricato sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926). I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:

Da quanto sopra descritto, appare evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avranno valori millesimali uguali: bisognerà valutare oltre alla sua superficie, il taglio dell'appartamento, la posizione, l'orientamento e tutti gli altri fattori. Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all'interno del condominio. Esse servono inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l'efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all'art. 69 Disp. Att. C.C.

Modificare o correggere le tabelle:

L'art. 69 Disp. Att. C.C. prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, solo nell'ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto. La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali. Nell'ipotesi di modifiche di una parte dell'edificio (ad esempio: grandi ristrutturazioni o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando "è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". Ed ecco qui la domanda più comune: "Nel caso di realizzazione di una veranda, il Condòmino che la realizza deve pagare di più?". La risposta, secondo quanto detto dall'art. 69 Disp. Att. del Codice Civile, spetta soltanto al giudice. Infatti è solo Lui che può valutare se c'è un'alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico. Comunque resta il fatto che una piccola veranda non incide certamente sul valore dei millesimi in maniera tale da doverne richiedere la rideterminazione.